Immobilienkauf Florida

Gute Beratung, absolute Transparenz, kompetente Dokumentenprüfung und klare Antworten von erfahrenen Immobilienexperten: All das sind unabdingbare Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Miami. Die wichtigsten Schritte, die es bei einem Immobilienerwerb in Miami zu beachten gilt, haben wir im Folgenden für Sie aufgelistet.
 

Erstkontakt: Im gemeinsamen Gespräch erarbeiten wir nach Ihren Wünschen mit Ihnen ein detailliertes Suchprofil. Hier entscheiden neben Lage, Objekttyp, Budget auch steuerliche Aspekte. Schon zu diesem Zeitpunkt informieren wir Sie bereits kontinuierlich über die gewünschte Lage und deren Entwicklung.

Objektauswahl: Gemäß Ihrem Suchprofil erstellen wir für Sie eine maßgeschneiderte Auswahl an Immobilien. Sie erhalten erste ausführliche Objektinformationen in Form eines Exposés.

Besichtigung: Die Vorauswahl ist getroffen, danach arrangieren wir die Besichtigungstermine vor Ort. Auf Wunsch werden Sie am Flughafen oder Hotel abgeholt, um Ihre Besichtigung so bequem wie möglich zu gestalten.

Reservierung: Sobald Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, sollten Sie einen Kaufvertrag (contract for sale and purchase) mit dem Verkäufer abschließen. Dabei stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Sie setzen darin unter anderem Kaufpreis, Finanzierungsart und weitere Bedingungen fest. Achten Sie darauf, eine so genannte vorbehaltliche Finanzierungsprüfung (finance contingency) einzufügen. Damit schaffen sie die Möglichkeit, vom Vertrag zurücktreten zu können, falls Sie keine Finanzierung für den Kauf bekommen und erhalten dann die Anzahlung zurück.

Hypothek: Für einen Immobilienkauf in den USA müssen Sie in der Regel 30 % des Immobilienwertes an Eigenkapital einbringen. Amerikanische Banken finanzieren normalerweise nicht mehr als 70 %. Üblicherweise fordert die Bank eine Gehaltsbescheinigung, im Falle einer abhängigen Beschäftigung den Arbeitsvertrag und die Bonitätsbescheinigung Ihrer Hausbank. Dann stellt Sie Ihnen einen so genannten Qualifikationsnachweis aus (pre qualification letter), mit dem Sie für eine Hypothekenvergabe zugelassen werden.

Der Prozess läuft in Florida in der Regel folgendermaßen ab:

  1. Der Käufer beantragt persönlich oder über den Makler einen Kredit
  2. Der Kreditgeber antwortet innerhalb von 3 bis 4 Tagen mit einer geschätzten Auflistung der Nebenkosten für den Kauf (Good Faith Estimate – GFE), die noch nicht bindend ist.
  3. Die Kreditzusage einer Bank sollte vor dem Kauf vorhanden sein.


​​Notar: Sobald die Finanzierung gesichert ist, kann ein Notar (title company) beauftragt werden, der die Kaufbedingungen zunächst prüft. Unter anderem fragt er beim Grundbuchamt (public records) an, ob mit der Immobilie Rechtsansprüche Dritter verbunden sind, oder Hypotheken (mortgage payoff) auf ihr lasten. Anschließend erhält der Käufer ein Nachweis (title police oder title insurance), die aufführt ob und welche Ansprüche bestehen. Unliebsame Überraschungen bei der Unterschrift des Kaufvertrags können so vermieden werden. Ist die Überprüfung durch den Notar abgeschlossen, wird der Notartermin vereinbart. Zu diesem Zeitpunkt leistet der Käufer auch die Eigenkapitalzahlung, im Falle einer Finanzierung überweist auch die Bank den entsprechenden Betrag an den Notar. Zur Vertragsunterzeichnung sind Käufer und Verkäufer im Idealfall persönlich anwesend. Bei Käufer aus Übersee kann es aber auch durchaus zu einer Kaufabwicklung über den Postweg kommen. Dabei sollten zeitliche Verzögerungen einkalkuliert werden.

Abschlussprozess (Closing): Mit der Unterschrift beider Parteien kommt es zum Übergang des Eigentums vom Verkäufer zum Käufer (closing), der umgehend in das Grundbuch eingetragen wird und mit dem Schlüsselübergabe besiegelt wird. Ab diesem Zeitpunkt gehen alle Kosten zu Lasten des neuen Eigentümers. Nachträglich auftretende Kosten werden durch eine Ausgleichszahlung beglichen (proration).

Hausverwaltung: Wenn Sie als Käufer Ihr neues Eigentum vermieten wollen, können Sie sich eine zuverlässige Hausverwaltung suchen. Sie sorgt  dafür, dass Ihre Immobilie gepflegt und notwendige Arbeiten auch in Ihrer Abwesenheit erledigt werden.
 

Steuern und Kosten:

Besteuerung: Als nicht ansässiger Ausländer werden Sie in den USA nur nach dem Einkommen besteuert, dass Sie dort auch erzielt haben. Dazu gehören beispielsweise auch Mieteinnahmen aus Immobilienbesitz in den USA. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA-USA) unterliegt auch ein deutscher Investor als Eigentümer einer Immobilie in den USA mit sämtlichen Einkünften aus diesem Eigentum der US-Einkommensbesteuerung.

Quellensteuer: Sollten Sie sich entscheiden, Ihre US-Immobilie wieder zu veräußern, werden automatisch 10 % des Verkaufspreises auf einem Treuhandkonto der abwickelnden Title Company/Notar einbehalten und an die US-Steuerbehörde überwiesen. Dabei handelt es sich um eine Quellensteuer, die als Vorauszahlung entrichtet wird. Über die Einkommenssteuer wird der Gewinn mit der gezahlten Quellensteuer verrechnet. Zu viel gezahlte Steuern werden entsprechend erstattet, ebenso müssen zu wenig entrichtete Steuern nachbezahlt werden.

Steuernummer: Für jeden Immobilienkäufer und Verkäufer gilt seit 2003 die Pflicht, eine Steuernummer zu besitzen. Erst dann kann die Steuerbehörde (IRS) eine Freigabe für die Entrichtung der Quellensteuer entrichten. Da es mehrere Wochen dauern kann, bis die Steuernummer erteilt wird, sollte sie rechtzeitig vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag beantragt werden. Es gilt, dass die Steuernummer spätestens 20 Tage nach dem Kauf bei der Behörde eingereicht werden muss.

Einkommenssteuer: Im Bundesstaat Florida zu dem Miami gehört, wird von natürlichen Personen keine Einkommensteuer erhoben. Für Einnahmen aus Vermietungen z.B. gilt lediglich die Einkommenssteuer des Bundes (federal income tax).

Grundsteuer (Property-Tax): Die Property Tax wird auf Grundstücke erhoben und ersetzt gewissermaßen die Einkommenssteuer. Als Grundlage für die Höhe der Steuer dient der Schätzwert der Immobilie (Assessed Value), der durch den Landkreis (County) oder den Gutachter (City Tax Appraiser) erhoben wird. Die Schätzung orientiert sich üblicherweise an Marktwert, Lage und Größe, oder der Vergleich mit Verkaufserlösen ähnlicher Objekte. Normalerweise liegt die Property Tax zwischen 2000 und 5000 Dollar pro Jahr.

Sales Tax / Tourist Tax: Für Vermietungen unter 6 Monate müssen Sie als Immobilienbesitzer quartalsweise eine Touristensteuer entrichten, eine Art Kurtaxe. Ebenso gibt es eine Sales Tax die wie eine Ertragssteuer auf Mieteinnahmen erhoben wird. Aktuell beträgt die Sales Tax in Florida 6 Prozent, die Tourist Tax zwischen 3 und 5 Prozent. Sollte ihr Objekt Teil einer Wohnanlage sein, müssen Sie zunächst überprüfen ob Sie vermietet werden darf.

Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer bzw. Ihre Minimierung ist ein komplexes Thema. Dazu sollte ein Fachanwalt hinzugezogen werden, der sich im deutschen und amerikanischen Immobilien – und Erbrecht auskennt.

Versicherung: Bei einer Finanzierung ist eine Versicherung obligatorisch, ansonsten optional. Ebenso ist eine Hauseigentümerversicherung ratsam, die zum Beispiel Orkanschäden abdeckt.
 

Wenn Sie den Kauf Ihrer Luxusimmobilie in Miami in den besten Händen wissen wollen und auch die Wahl Ihres Maklers nicht dem Zufall überlassen, dann sind wir Ihr Ansprechpartner. Wir betreuen Sie zuverlässig vor, während und nach dem Kauf. Profitieren Sie von mehr als 20 Jahren Erfahrung, persönlichen Kundenservice und unserem hohen Qualitätsanspruch.
 

Änderungen vorbehalten, 2017

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